《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》的政策解读

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　　　《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收与补偿办法》）已于2017年2月21日印发。现解读如下：

　　　　一、《征收与补偿办法》制定的背景

　　现行《丽水市城市房屋拆迁管理办法》丽水市人民政府令第51号（以下简称51号令）于2007年7月3日起施行，至今已有9年之久，执行时间较长，随着房屋征收情况的变化，部分内容无法适应新形势的需要。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）公布施行，2014年5月28日，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行，对房屋征收补偿工作提出了更高的要求，进一步明确了启动房屋征收的条件、房屋征收实施的主体、征收程序的设定。原51号令一些与上位法不衔接或不相符的内容亟需调整规范。

　　总结51号令实施以来的经验得失，对原政策进行扬弃，并在此基础上重新审视和解决存在的问题，结合各发展阶段的不同矛盾，系统的规范房屋征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收人合法权益，非常必要。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，充分考虑丽水市区房屋征收补偿工作的客观实际，对51号令进行修改、补充、完善，在充分调研和征求市直有关部门、莲都区政府、经济技术开发区管委会意见的基础上，研究制定了《征收与补偿办法》。

　　二、《征收与补偿办法》制定的总体思路

　　在制定《征收与补偿办法》时，统筹兼顾社会经济发展、城市化建设和被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来；明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收人的合法利益；完善征收程序，加大公众参与，实现阳光征收。在撰写条文时，秉承地方规范性文件不重复上位法的精神，对于《国务院条例》和《省条例》等上位法明确规定的内容，原则上不重复赘述。结合丽水市区客观实际，根据上位法精神进行规定明确。

　　三、《征收与补偿办法》制定的依据

　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

　　2、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2014年浙人大公告第14号）

　　3、参考宁波市、绍兴市、衢州市《国有土地上房屋征收与补偿办法》四、《征收与补偿办法》的主要内容

　　《征收与补偿办法》内容包括六部分，一是总则，二是征收决定，三是评估，四是补偿，五是法律责任，六是附则，全文共三十八条。

　　（一）、第一章“总则”共5条，主要对目的依据、适用范围、补偿原则、职责分工、监督指导、委托实施等内容作了规定。

　　与51号令相比，《征收与补偿办法》总则的内容主要有以下几点变化：

　　1、规定了只有为了公共利益的需要，才能征收房屋，并应当对被征收人给予公平补偿。同时明确适用范围为市区范围，即莲都区行政区域，包含丽水经济技术开发区（第2条）。

　　2、规定了房屋征收补偿的主体是莲都区政府，改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法。明确莲都区政府、丽水经济技术开发区管委会负责本区域范围内征收补偿工作，由其下设的征收办公室作为征收部门组织实施。确定市住建局为国有土地上房屋征收补偿的主管部门，负责监督管理，增设市征收研究指导中心的研究指导协调考核职能（第4条）。

　　3、规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担征收补偿具体工作，但受委托的实施单位不得以营利为目的（第5条）。

　　（二）、第二章“征收决定”共8条，主要对征收程序、征收前期调查处理、禁止性内容、被征收人的救济权等内容作了规定。

　　1、明确建设项目业主申请房屋征收时，需提交的资料；发改、规划、国土等职能部门在审核后出具相应的证明材料；经房屋征收部门审查后上报莲都区政府，确定征收范围并予以公布（第6条）。

　　2、规定了房屋征收范围确定后被征收人的禁止性活动内容，以及职能部门暂停办理业务和时限（第7条）。

　　3、规定了莲都区政府在作出征收决定前，职能部门应当开展的调查登记认定处理工作内容。调查被征收房屋基本情况，对未办理产权登记或不明确的进行认定处理；调查被征收人家庭的基本情况，对被征收人是否符合住房保障或特殊生活困难家庭等进行认定；落实安置房源和补偿资金等（第9条）。

　　4、完善程序，规定征收补偿方案应当征求公众意见；旧城区改建应当有90%以上被征收人同意方可征收房屋，半数以上被征收人提出补偿方案不符合上位法的，区政府应当组织听证；开展社会稳定风险评估，制定化解措施和处置预案等等（第10条、第11条）。

　　5、保障被征收人救济权，要求政府发布征收决定公告时应当载明救济权力事项（第13条）。

　　（三）、第三章“评估”共4条，主要规定评估机构的管理、评估机构的选定、评估工作流程以及对评估结果有疑义的处理。

　　1、规定必须具有相应资质的房地产评估机构才能对被征收房屋的价值进行评估，明确要求对被征收房屋和安置房的价值由同一家评估机构按相同时点、方法、标准评估确定。（第14条）

　　2、规定了评估机构的选定方式和程序，先由被征收人协商选定，10日内不能选定的，由被征收人投票确定，或者采取公证机构现场公证的摇号、抽签等随机确定。明确参加投票的评估机构不能少于3家，半数以上被征收人参加投票，获得参加投票人数过半数选票方能有效。（第15条）

　　3、要求评估机构对评估结果进行公示并送达，对结果有异议的，收到评估报告之日起10日内申请复核评估，对复核结果仍有异议的，收到复核结果10日内向房地产专家委员会申请鉴定。保障征收双方的申诉权力。（第16条）

　　（四）第四章“补偿”共十六条，主要对补偿方式、补偿原则、补偿内容、补偿标准、特殊群体保护、征收协议的签订、补偿决定、申请司法强制执行、补偿结果公开等内容进行规定。

　　1、明确补偿方式，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，鼓励被征收人选择货币补偿，被征收人选择货币补偿的，给予适当奖励，奖励标准市政府另行制定（第18条）。

　　2、规定补偿原则，征收非公益性房屋附属物（附属用房），给予货币补偿；征收审批中或违法建设和违法用地处罚明确要求无偿拆除的建筑，以及超过批准期限的临时建筑，应当自行拆除，不作补偿，自行拆除的可以适当给予误工补贴；征收未超过批准期限的临时建筑，按重置价50%补偿；征收经处罚保留使用的房屋，按重置价结合成新补偿；征收经危房修缮审批备案的房屋，按原合法面积、现结构补偿。（第19条）

　　3、重申特殊群体权益保障。明确低收入住房困难家庭最低补偿建筑面积为45㎡，其选择货币补偿的，按45㎡补偿；选择产权调换的，安置房面积不得小于45㎡，安置房45㎡以内或被征收房屋价值以内部分不支付房款。

　　被征收人为残疾人的，安置房地段楼层予以照顾；属于享受最低生活保障待遇残疾人的，临时安置补助费、搬家补助费、停产停业损失补助费提高30%，产权调换结算差价优惠20%。（第20条、21条）

　　4、明确补偿内容。选择产权调换的过渡期限，多层安置房为两年，高层安置房为3年，被征收人自行解决周转房的，征收部门支付从搬迁之月起至安置房交付后6个月内的临时安置补助费；超过过渡期限未交付安置房的，逾期之月起按两倍标准支付临时安置补助费；明确征收部门应当支付搬迁费；征收非住宅造成停产停业损失的，给予被征收房屋评估价值5%的停产停业损失一次性补偿。（第23条—27条）

　　5、规定签订征收补偿协议应当包含的要件和内容，旧城区改建征收补偿协议生效条件为签约比例必须达到80%以上，未达到此比例，补偿协议无效，房屋征收决定效力终止，并应当予以公告和送达。（第28条）

　　6、明确了被征收房屋产权不明确或征收双方在签约期限内达不成协议的，发布征收决定的政府可以依法作出补偿决定。规定补偿决定的程序、决定的内容，以及被征收人的救济途径。被征收人既不履行补偿决定，也不申请行政复议和提起行政诉讼的，作出补偿决定的政府依法申请人民法院强制执行。（第29条、30条）

　　7、设定了房屋征收补偿搬迁移交后，被征收房屋产权证件的注销环节，被征收人可以申请注销，或由不动产登记机构公告注销。（第31条）

　　8、施行阳光征收，补偿结果公开。房屋征收部门应当向被征收人公布分户补偿情况，接受社会监督。（第32条）

　　（五）第五章“法律责任”，是关于征收部门、被征收人、评估机构违反相关法律法规政策规定所应当承担的法律责任。

　　被征收人弄虚作假骗取补偿的法律后果；评估机构出具虚假或重大差错评估报告等违规违法行为的法律后果；征收部门及相关工作人员违反法律法规政策行为应承担的行政责任和行政处分。

　　（六）第六章“附则”，作为《征收补偿办法》总则和分则的辅助性内容，共三条。市政府建立房屋征收工作联席会议制度，协调相关重大问题；对术语的解释，明确被征收人数量和签约比例按户计算，以及户的定义；明确《征收补偿办法》施行日期以及和原《拆迁管理办法》的衔接。

　　五、房屋征收补偿工作的程序

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求，结合丽水市区房屋征收工作实际，《征收补偿办法》设定如下程序：

　　（一）、征收决定阶段

　　1、征收申请。

　　2、公布征收范围。

　　3、暂停办理有关事项（新建、扩建、改建房屋和改变用途权属的审批）。

　　4、调查处理（职能部门对征收范围内房屋的权属、用途、面积、产权性质、户口、居住情况进行调查，对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布）。

　　5、征收补偿方案论证（听证）。

　　6、社会稳定风险评估。

　　7、作出征收决定，发布公告。

　　（二）、征收评估阶段

　　1、评估机构选定。

　　（1）协商选定。

　　（2）不能协商选定由征收部门组织投票或随机方式选定（3家以上）。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

　　2、评估结果公示。

　　（1）评估公司提交分户初评结果、公示分户初评结果。

　　（2）对评估有异议的收到评估报告之日起10日内申请评估机构复核；

　　（3）被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　（三）、征收补偿阶段

　　1、签订征收协议（协议内容包含补偿方式、补偿金额和支付期限、安置房地点和面积、搬迁费、临时安置费、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项）。

　　2、被征收房屋产权人不明确或规定时间内达不成协议的需作出补偿决定。

　　（1）补偿方案选择。

　　（2）作出补偿决定。

　　（4）申请法院强制执行。

　　被征收人在法定期限内不复议或诉讼，在补偿决定期限内又不搬迁，由作出补偿决定的政府申请人民法院强制执行（需在救济期限届满之日起三个月内提出）。